Đầu tư Úc 01

Bất Động Sản

BẤT ĐỘNG SẢN

Khi mua hoặc bán đất tại Úc, có một số vấn đề quan trọng cần được xem xét. Là một người mua, việc điều tra kỹ lưỡng về quyền sở hữu đất, các điều kiện của bất kỳ công trình trên mảnh đất đó, việc sử dụng đất trong khu quy hoạch của chính quyền địa phương, nghĩa là cần có sự thông qua của chính phủ liên bang và đóng thuế từ việc mua lại này, là rất cần thiết. Là một người bán, có các nghĩa vụ theo quy dịnh cần được đáp ứng, bao gồm cả việc cung cấp một người mua tiềm năng với các báo cáo theo luật định cần thiết và tài liệu thông báo.

Chứng nhận quyền sở hữu đất đai
Về các điều khoản về quyền sở hữu, hầu hết đất ở Úc hoạt động theo một hệ thống đăng ký đất đai được gọi là hệ thống Torrens. Nếu một bên muốn mua hoặc bán quyền sở hữu đất Torrens tại Úc, họ phải đăng ký sự quan tâm của mình về mảnh đất theo Torrens đăng ký có liên quan. Việc đăng ký này giúp chủ sở hữu đăng ký quyền “sở hữu vĩnh viễn” với sự quan tâm đó. Hai hệ thống quản lý đất khác ở Úc là hệ thống Crown và hệ thống Chứng thư của luật pháp chung, còn được gọi là chứng nhận sở hữu kiểu cũ. Các hệ thống này ít phổ biến hơn Torrens và thường được sử dụng khi giao dịch với đất nông thôn.

Hợp đồng giữa người mua và người bán
Khi mua hoặc bán đất tại Úc, một bản hợp đồng viết tay sẽ được thành lập giữa người mua và người bán. Các hợp đồng gồm có các quy định thường được sử dụng trong phạm vi quản lý nhà nước có liên quan, và “các điều kiện đặc biệt” được thêm vào bởi người đại diện cho người bán.Thông thường cũng có những điều kiện không được quy định trong hợp đồng nhưng vẫn
được quy định theo pháp luật. Điều quan trọng là người bán thực hiện theo các điều khoản được đưa ra và cho phép người mua biết được các quyền của họ khi người bán vi phạm hợp đồng.

Trong giai đoạn chuyển nhượng thông thường giữa thời điểm các bên ký kết hợp đồng và ngày hoàn thành của hợp đồng (còn được gọi là “thanh lý”) là khoảng 30 - 90 ngày. Sau khi hoàn thành, quyền sở hữu được chuyển giao cho người mua và người bán được trả tiền cộng với điều chỉnh cho các hạng mục như tỷ giá và thuế đất. Bạn không nên ký bất kỳ hợp đồng hoặc tài liệu nào trước khi nhờ luật sư xem xét lại hợp đồng và cho lời khuyên. Một khi đã ký, bạn có thể bị ràng buộc về mặt pháp lý và không thể xem xét lại.

Trách nhiệm và thuế
Khi mua hay bán đất, việc xem xét đến tiền thuế cũng rất quan trọng. Cụ thể, trách nhiệm nộp thuế tem Chính phủ và thuế đất, Thuế hàng hóa và dịch vụ của Chính phủ Liên bang (GST) và Thuế tăng vốn (CGT) cần được xem xét. Chính phủ tính phí đóng dấu vào việc mua đất tính theo tỷ lệ của “giá trị tính thuế “của đất, thông thường là giá mua. Thuế đất được tính theo một tỷ lệ thấp hơn nhiều so với phí đóng dấu, nhưng phải trả hàng năm bởi chủ sở hữu đất, trừ trường hợp chủ sở hữu được miễn theo quy chế có liên quan. Các loại “thực thể” (ví dụ như cá nhân, công ty, ủy thác) mà mua đất có thể phải đóng thêm tiền thuế từ các tính kèm theo các thực thể này.

Nói chung, một người bán đất sẽ phải nộp thuế GST về việc bán đất với tỉ lệ 1/11 của giá mua, trừ các giao dịch thuộc loại được miễn trừ theo quy chế có liên quan (ví dụ việc bán một số nhà ở dân cư hiện có). Người bán có thể quyết định yêu cầu người mua phải hoàn trả cho người bán khoản thuế GST, trong trường hợp này, người mua phải xem xét liệu nó có thể yêu cầu một khoản khấu trừ thuế tương ứng từ Sở Thuế Vụ Úc cho số tiền bồi hoàn.

Cho thuê
Thay vì mua đất, hai bên có thể tham gia vào một hợp đồng thuê đất. Hợp đồng thuê thường trao một quyền sở hữu đất độc quyền trong một thời gian nhất định. Giống như với việc mua đất, giao dịch với các hợp đồng cho thuê thường được đăng ký trên hệ thống Torrens có liên quan nhưng thay đổi đáng kể tùy theo từng bang. Tại Úc cho thuê của một cửa hàng hoặc cơ sở nằm trong một trung tâm mua sắm bán lẻ sẽ được quy định bởi pháp luật cho thuê bán lẻ đối với người thuê nhà. Pháp luật này tạo ra quy định bắt buộc mà việc thuê này phải tuân thủ bao gồm cả quy định và sự phân công về tổng quan, không gây ồn, xây lại, quảng cáo và khuyến mãi. Cho thuê thương mại (không bán lẻ) không được quy định bởi pháp luật cho thuê bán lẻ nhưng sẽ phải chịu các quy chế khác, chẳng hạn như Luật Tài sản thực năm 1900 và Luật Chuyển nhượng năm 1919 ở New South Wales.

Đồng ý cho việc sử dụng hoặc phát triển
Cho dù mua hoặc thuê đất tại Úc, các quyền sở hữu đất sẽ không cung cấp một cách đầy đủ về cách sử dụng đất. Về vấn đề này, điều quan trọng là phải tham khảo ý kiến các cơ quan quy hoạch có liên quan, quy chế và các công cụ để đảm bảo rằng việc sử dụng hoặc phát triển đất được cho phép và cho dù như vậy, thì vẫn cần có sự đồng ý từ các cơ quan quy hoạch có liên quan trước khi một bên thực hiện việc sử dụng hoặc phát triển đất.

Đại diện
Nếu bạn muốn mua đất thì tốt hơn là bạn nên nhờ một đại diện để làm việc đó. Các đại diện bán hàng là đại diện của người bán, không phải của bạn hoặc đại diện của người mua. Do đó, đại diện có nghĩa vụ phải tính đến quyền lợi của người bán chứ không phải người mua.

Hội Đồng Duyệt Xét Đầu Tư Nước Ngoài (FIRB)
Như đã trình bày trước đó, việc mua đất bởi người nước ngoài thường đòi hỏi sự cho phép của chính phủ Liên bang. Đây là một lý do tại sao bạn không nên ký hợp đồng cho đến khi đã tham khảo ý kiến của luật sư.

EAST WEST GROUP & Australia Business Migration Education Consulting Group (ABME)

iduhoc.edu.vn